Husleie og kontrakt
Du bør alltid ha kontrakt når du leier en bolig. Da har du og utleier en skriftlig avtale om rettigheter og plikter.
Det finnes flere standard leiekontrakter, men vær klar over at utleier kan komme med egne kontrakter. Du må lese nøye igjennom den og vurdere om du vil skrive under på det som står der. Hvis det er noe du er uenig i, kan du på en høflig måte ta opp dette med utleier. Vær klar over at du ved å gjøre dette kan risikere at utleier bestemmer seg for å gi leiligheten til den neste på lista, som kanskje ikke stiller de samme kravene som deg.
En husleiekontrakt kan ikke gå på tvers av husleieloven. Husleieloven gjelder også selv om du bare har en muntlig kontrakt. Godtar du en ulovlig kontrakt, vil husleieloven overstyre dette.
Det finnes forskjellige typer standardkontrakter. Huseiernes Landsforbund og Leieboerforeningen tilbyr standardkontrakter som følger husleieloven. Kontrakten til Huseiernes Landsforbunds pålegger leietaker et større vedlikeholdsansvar enn andre kontrakter. Dette kan være noe å ha i bakhodet når du skriver under.
Du kan få tak i en standard leiekontrakt flere steder, for eksempel:
UngInfo, Møllergata 3 (gratis)
Husleie
Det finnes ingen satser på hva man kan ta i husleie. Ifølge husleieloven kan det ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanlig leie for tilsvarende bolig. Som leier trenger du derfor ikke å godta en urimelig høy leiepris (jfrr i § 4-1 i husleieloven). Synes du det er for dyrt er det enklere å se etter noe rimeligere, enn å diskutere prisen med utleier.
Dersom du lurer på om leien er på et normalt nivå, kan du sammenligne boligannonsen med tilsvarende boliger i samme område.
Når du er i et leieforhold:
- kan ikke leien økes årlig med mer enn konsumprisindeksen, på cirka 3 %.
- Husleien kan tidligst endres ett år etter forrige gang man avtalte
leieprisen. Man kan derfor regulere husleien kun én gang i året.
- Du skal ha skriftlig varsel minst en måned før utleier kan forandre
leien, som det står i §4-2 i husleieloven.
- Etter 3 år kan leien reguleres til gjengs leie. Dvs. at leien kan justeres mer enn konsumprisindeksen slik at den kommer på nivå med leien for tilsvarende hus eller leiligheter i markedet.
- De eneste tilleggene som kan kreves, i tillegg til leien, er garanti eller depositum og utgifter til strøm og oppvarming. Utleier har altså ikke lov å til å kreve dekning for vasking,
parabolantenne, porttelefon eller “fellesutgifter”. Det kan heller ikke kreves gebyr for opprettelse av leiekontrakt eller depositumskonto. Dersom du har betalt ulovlige gebyrer eller leietillegg, står det i husleielovens § 4-4 at du kan kreve dette tilbakebetalt av utleier.
Depositum
Depositum betyr sikkerhet/pant.
Depositum er din garanti for at du kan erstatte noe du eventuelt ødelegger. Det er tillatt å kreve depositum tilsvarende 6 måneders leie, men det er mest vanlig med 3 måneder. Pengene skal settes inn på en felles sperret konto i ditt navn, som kun kan opprettes og sies opp med både utleier og leietaker tilstede. Du må ikke godta å sette penger inn på en konto som kun utleier disponerer! Husk at depositumet er dine penger, så rentene er det du som skal få. Utleier skal betale for opprettelse av depositumskonto (jfr §4-4 i husleieloven).
Vedlikehold og reparasjoner
Når du flytter inn er det viktig at du undersøker leiligheten grundig. Alt du ser av feil og mangler må du skrive opp og fortelle utleier om. Da er det utleier som skal reparere dette.
Utleier har nemlig plikt til å reparere mangler ved boligen dersom du som leier ikke hadde mulighet til å oppdage det på visningen. I husleielovens § 2-8 står det at ”mangelen
må påberopes innen rimelig tid”. Dette betyr at du må si fra så fort som mulig.
Slitasje:
Når du flytter ut av boligen skal du levere den tilbake i samme stand som den var da du overtok den. Slitasje etter vanlig bruk er utleiers ansvar (ifølge husleielovens § 10-2).
Skader:
Du må si i fra med en gang om skader i boligen som det er hast med å reparere. Hvis det for eksempel er en vannlekkasje som du ikke har fortalt om, kan det hende at du må betale for reparasjonen dersom vannskaden ødelegger gulvet, og dette er noe du kunne forhindret ved å si ifra til utleier tidligere.
Dersom du som leier har ødelagt noe, må du betale reparasjonen. Et eksempel på dette er om du har gjester som har laget sigarettglomerker på tregulvet. Da kan utleier kreve at du betaler for sliping og lakkering av gulvet. Dersom gulvet var veldig slitt fra før av, kan dere bli enige om å dele på utgiftene.
Utleier har ansvar for generelt vedlikehold. Det vil si at utleier skal pusse opp slitte vegger, vinduer som trekker og lignende. Men det er noen ting du som leier har ansvar for å vedlikeholde:
• Kraner
• Dørlåser
• Vannklosetter
• Elektriske kontakter og brytere
• Varmtvannsbeholdere
• Utstyr og inventar som ikke er en del av den faste eiendommen.
(jfr § 5-3 i husleieloven)
Hvis noen av disse tingene er så ødelagt at de ikke kan repareres, men må byttes ut, er det utleier som skal betale det. Det vil si at hvis varmtvannsbeholderen går i stykker og den kan repareres, er det du som leier som må betale det. Om den er såpass ødelagt at man må kjøpe ny, er det utleier som må betale.
Fremleie
Fremleie er å leie videre noe du selv har leid.
Hovedregelen er at man ikke kan fremleie til andre uten å få godkjennelse av huseier først. Men dersom du må flytte på grunn av for eksempel jobb, utdanning og lignende, har du rett til fremleie i inntil 2 år. Du må likevel spørre eier, men huseier må ha en meget god grunn for å nekte deg fremleie.( jfr §7-4 i husleieloven )
Leier du en borettslagsleilighet må du få godkjennelse av styret i borettslaget.
Hvem kan flytte inn?
Eier kan ikke nekte at nære slektninger (barn og foreldre), ektefelle eller registrert samboer flytter inn. For andre enn disse må du ha eiers godkjenning før de kan flytte inn. (jfr §7-1 i husleieloven).
Oppsigelse
Oppsigelsestid skal stå i kontrakten. Vanligvis er det to eller tre måneder. Det vil si at uansett om du sier opp fra den 10. eller 25. en måned, gjelder oppsigelsen fra den 1. neste måned. Oppsigelsestiden bruker å være gjensidig slik at de samme to eller tre månedene gjelder for utleier også.
Utleier må ha saklig grunn for å si opp leieforholdet (jfr husleielovens § 9-5). Som saklig grunn regnes bl.a. at utleier selv skal bruke boligen, at boligen skal rives eller bygges om eller at leietakeren misligholder leieavtalen.
Det stilles strenge formkrav til utleiers oppsigelse (jfr. husleielovens § 9-7)
• Oppsigelsen skal være skriftlig og begrunnet
• Det skal opplyses om at leier kan protestere skriftlig på oppsigelsen innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt.
• Det skal opplyses om at leieren uten å protestere taper retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleier i så fall kan kreve tvangsfravikelse via namsmannen.
En oppsigelse som ikke tilfredsstiller disse formkravene, er ugyldig og leier behøver ikke innrette seg etter den.
Hvis huseieren bryter vesentlige regler for standard på boligen (for eksempel brudd på brannforeskrifter, soppskader osv.) har du rett til å heve avtalen.
Mislighold og utkastelse
Utleier kan si opp leieavtalen med deg dersom du har brutt visse regler. Du skal ha skriftlig advarsel om det på forhånd, slik at du har muligheten til å rette det opp. Hvis du etter
en advarsel har bedret det eier har klaget på, kan ikke eier kaste deg ut. (jfr § 9-9 i husleieloven)
Leieavtalen kan bli sagt opp dersom du:
• ikke betaler husleie som avtalt.
• etter skriftlig advarsel ikke vedlikeholder det du skal eller er til alvorlig skade for utleieren, eiendommen eller øvrige beboere.
• lar andre bo i leiligheten uten at det er avtalt.
• bruker boligen til annet enn avtalt.
Oppsigelsen skal være skriftlig
Oppsigelsen skal inneholde en begrunnelse og opplyse om at du kan protestere skriftlig innen én måned. Om ikke er oppsigelsen ugyldig.
Du kan protestere:
Skal du protestere bør du gjøre det skriftlig!
Namsmannen:
Namsmannen behandler saker etter lov om tvangsfullbyrdelse og gjeldsordningsloven. I de fleste kommuner er det lensmannen som fungerer som namsmann.
Hvis du protesterer, må utleier reise rettssak mot deg innen 3 måneder, og en rettssak om oppsigelse tar gjerne minst et halvt år. Ved grovt brudd på leiekontrakten kan utleier heve
leieavtalen og kreve at du flytter straks. Men utleier må først sende varsel. Hvis du ikke har flyttet innen 14 dager, kan saken bringes inn for namsmannen eller namsretten.
Hvis du ikke betaler leien, kan du også bli kastet ut. Men også her har du krav på 14 dagers varsel. Hvis du da betaler innen de 14 dagene, kommer saken ikke inn for namsmannen. Dersom saken din er brakt inn for namsmyndighetene, skal du få en frist på 14 dager til å uttale deg om saken. Om du ikke uttaler deg, eller har noe relevant å komme med, kan utkastelsesdato fastsettes.
Namsmannen behandlingstid er cirka 5-6 uker.
Kun Namsmannen kan kaste deg ut. Om huseier stenger deg ute, er dette ulovlig. Du kan da få namsretten til å gi deg tilbake leieforholdet.
Får du varsel om utkastelse gjelder det å handle raskt.
Kontakt Leieboerforeningen på www.utkastelse.no for gratis hjelp i slike saker.
|
